Số tiền bảo hiểm nhà ở không nhất thiết bằng giá mua bán căn nhà, giá thị trường của bất động sản hoặc dư nợ vay ngân hàng. Thông thường, con số này cần phản ánh giá trị của phần tài sản được bảo hiểm theo đúng phương pháp định giá mà hợp đồng chấp nhận.
Cách tính phù hợp phụ thuộc vào phạm vi bảo hiểm: chỉ bảo hiểm công trình, chỉ bảo hiểm tài sản bên trong hay bảo hiểm cả hai. Vì quy tắc của từng doanh nghiệp có thể khác nhau, người mua nên kiểm tra định nghĩa, cơ sở định giá và cách áp dụng bảo hiểm dưới giá trị trong quy tắc, điều khoản cụ thể.
Số tiền bảo hiểm nhà ở là gì?
Số tiền bảo hiểm là giới hạn trách nhiệm tối đa được ghi trên hợp đồng hoặc giấy chứng nhận bảo hiểm đối với tài sản thuộc phạm vi bảo hiểm. Đây không phải là khoản chắc chắn được thanh toán khi xảy ra sự cố.
Số tiền bồi thường thực tế còn phụ thuộc vào:
- Nguyên nhân tổn thất có thuộc phạm vi bảo hiểm hay không.
- Giá trị thiệt hại thực tế và cơ sở tính bồi thường trong hợp đồng.
- Hạn mức bảo hiểm tài sản đối với từng nhóm tài sản hoặc từng sự kiện.
- Mức miễn thường hoặc khoản khấu trừ, nếu có.
- Tỷ lệ bảo hiểm dưới giá trị, nếu điều khoản quy định áp dụng.
- Giới hạn phụ, điều khoản loại trừ và nghĩa vụ bảo quản tài sản.
- Chứng từ chứng minh quyền sở hữu, giá trị và mức độ thiệt hại.
Vì vậy, mục tiêu khi xác định số tiền bảo hiểm không phải là chọn con số cao nhất hoặc thấp nhất, mà là kê khai sát giá trị có thể chứng minh của tài sản cần bảo vệ.
Phân biệt các loại giá trị liên quan đến ngôi nhà
Giá đất
Giá đất phản ánh giá trị quyền sử dụng đất và chịu ảnh hưởng lớn bởi vị trí, quy hoạch, hạ tầng, khả năng kinh doanh và cung cầu thị trường. Trong nhiều sản phẩm bảo hiểm nhà ở, đất không phải là tài sản có thể bị cháy, hư hỏng hoặc cần xây dựng lại theo cùng cách với công trình trên đất.
Do đó, không nên mặc nhiên cộng toàn bộ giá đất vào giá trị bảo hiểm ngôi nhà. Người mua cần kiểm tra hợp đồng có bảo hiểm quyền sử dụng đất hay không; nếu không có quy định rõ, số tiền bảo hiểm công trình thường nên tập trung vào phần nhà và các hạng mục được liệt kê.
Giá mua bán hoặc giá thị trường của căn nhà
Giá bán bất động sản có thể bao gồm cả giá đất, lợi thế vị trí, kỳ vọng thị trường, nội thất chuyển giao và nhiều yếu tố khác. Vì vậy, dùng nguyên giá mua bán làm số tiền bảo hiểm có thể dẫn đến kê khai cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thực sự cần khôi phục.
Giá mua bán vẫn là tài liệu tham khảo hữu ích, nhưng cần tách rõ phần giá đất, phần công trình và phần tài sản bên trong trước khi sử dụng.
Chi phí xây dựng lại
Chi phí xây dựng lại là khoản cần thiết để khôi phục hoặc xây lại phần công trình được bảo hiểm theo tiêu chuẩn, vật liệu và phạm vi mà hợp đồng công nhận. Khoản này có thể liên quan đến kết cấu, tường, mái, hệ thống điện nước, thiết bị gắn cố định, chi phí tháo dỡ hoặc các chi phí chuyên môn khác nếu được điều khoản chấp nhận.
Chi phí xây dựng lại không đồng nghĩa với giá trị còn lại trên sổ sách. Một căn nhà đã sử dụng nhiều năm có thể có giá trị kế toán thấp, nhưng chi phí khôi phục bằng vật liệu và nhân công tại thời điểm tham gia bảo hiểm lại khác. Ngược lại, hợp đồng có thể áp dụng khấu hao hoặc giới hạn riêng nên không thể mặc định mọi chi phí thay mới đều được thanh toán đầy đủ.
Giá trị tài sản bên trong
Tài sản bên trong có thể gồm đồ nội thất, thiết bị gia dụng, đồ điện tử và các tài sản cá nhân khác thuộc nhóm được bảo hiểm. Phần này cần được xác định riêng với giá trị công trình vì mỗi nhóm tài sản có thể có hạn mức, cách định giá và yêu cầu chứng từ khác nhau.
Tiền mặt, giấy tờ có giá, đồ sưu tầm, kim loại quý, tác phẩm nghệ thuật hoặc tài sản phục vụ kinh doanh thường cần được kiểm tra kỹ. Chúng có thể bị loại trừ, bị giới hạn hoặc chỉ được bảo hiểm khi kê khai riêng, tùy hợp đồng.
Dư nợ vay ngân hàng
Dư nợ là nghĩa vụ tài chính của người vay, không tự động phản ánh giá trị tài sản có thể bị tổn thất. Nếu ngân hàng yêu cầu mua bảo hiểm cho nhà thế chấp, người mua cần xác định rõ số tiền bảo hiểm dựa trên dư nợ, giá trị công trình, giá trị định giá hay một cơ sở khác theo yêu cầu và hợp đồng.
Bảo hiểm được phân phối qua ngân hàng vẫn là một hợp đồng bảo hiểm, không phải tiền gửi. Người mua có thể tham khảo cách phân biệt gửi tiết kiệm và bảo hiểm ngân hàng để tránh nhầm lẫn về mục đích sản phẩm, cam kết quyền lợi và nghĩa vụ đóng phí.
Cách tính số tiền bảo hiểm nhà ở
Bước 1: Xác định chính xác tài sản muốn bảo hiểm
Trước tiên, hãy chia tài sản thành các nhóm rõ ràng:
- Công trình nhà ở chính.
- Hạng mục phụ như gara, cổng, tường rào hoặc nhà kho nếu hợp đồng cho phép.
- Thiết bị gắn cố định với công trình.
- Nội thất và tài sản có thể di chuyển.
- Tài sản đặc biệt cần kê khai riêng.
Không nên gộp tất cả vào một con số khi hợp đồng quy định hạn mức riêng cho từng nhóm.
Bước 2: Đọc cơ sở định giá trong hợp đồng
Hợp đồng có thể sử dụng một trong các cơ sở như chi phí thay thế, chi phí xây dựng lại, giá trị thực tế sau khấu hao, giá trị thỏa thuận hoặc phương pháp khác. Cần đọc cả quy tắc bảo hiểm, giấy chứng nhận, phụ lục và bảng quyền lợi để biết phương pháp nào được áp dụng.
Đây là bước quan trọng vì cùng một tài sản nhưng kết quả định giá có thể khác nhau tùy cơ sở tính. Không nên tự chọn phương pháp thuận tiện nếu phương pháp đó không được doanh nghiệp bảo hiểm chấp nhận.
Bước 3: Xác định giá trị phần công trình
Có thể khái quát theo công thức:
Giá trị bảo hiểm công trình = chi phí hợp lý để xây dựng lại các hạng mục được bảo hiểm − các phần không thuộc phạm vi bảo hiểm
Khi lập con số này, cần căn cứ vào hồ sơ xây dựng, dự toán, hợp đồng thi công, hóa đơn, chứng thư thẩm định hoặc tài liệu khác mà doanh nghiệp bảo hiểm chấp nhận. Không nên lấy giá đất hoặc toàn bộ giá thị trường của bất động sản để thay thế cho chi phí xây dựng lại.
Nếu công trình có vật liệu, thiết kế hoặc thiết bị gắn cố định đặc thù, nên kê khai rõ và hỏi doanh nghiệp bảo hiểm về yêu cầu thẩm định.
Bước 4: Lập danh mục tài sản bên trong
Với tài sản bên trong, có thể sử dụng cách tổng hợp sau:
Giá trị bảo hiểm tài sản bên trong = tổng giá trị của từng tài sản đủ điều kiện bảo hiểm theo cơ sở định giá của hợp đồng
Danh mục nên ghi tên tài sản, đặc điểm nhận diện, thời điểm mua, chứng từ hiện có và giá trị theo phương pháp được chấp nhận. Ảnh chụp có thể hỗ trợ nhận diện hiện trạng nhưng không phải lúc nào cũng thay thế được hóa đơn, chứng từ sở hữu hoặc tài liệu định giá.
Bước 5: Cộng các nhóm tài sản và đối chiếu giới hạn
Nếu mua bảo hiểm cho cả công trình và tài sản bên trong, cách tính tổng quát là:
Số tiền bảo hiểm dự kiến = giá trị công trình được bảo hiểm + giá trị tài sản bên trong được bảo hiểm
Sau đó, cần đối chiếu với:
- Hạn mức tổng của hợp đồng.
- Hạn mức cho từng hạng mục.
- Giới hạn cho mỗi sự kiện hoặc cả thời hạn bảo hiểm.
- Hạn mức đối với tài sản đặc biệt.
- Mức miễn thường và các khoản khấu trừ.
Khái niệm hạn mức, quyền lợi và khoản khấu trừ cũng xuất hiện ở nhiều sản phẩm phi nhân thọ, nhưng cách áp dụng không giống nhau. Chẳng hạn, khi tìm hiểu quyền lợi và cách chọn bảo hiểm ô tô, người mua vẫn phải dựa vào giá trị xe và điều khoản riêng thay vì dùng nguyên tắc định giá nhà ở.
Bước 6: Yêu cầu xác nhận bằng văn bản khi còn điểm chưa rõ
Nếu chưa chắc tài sản nào được tính vào công trình, cách áp dụng khấu hao hoặc hậu quả của việc kê khai thấp, hãy đề nghị doanh nghiệp bảo hiểm hoặc đơn vị tư vấn giải thích bằng văn bản. Nội dung tư vấn cần thống nhất với hợp đồng được phát hành.
Không nên chỉ dựa vào trao đổi miệng, quảng cáo hoặc bảng minh họa nếu các nội dung đó khác với quy tắc và điều khoản chính thức.
Rủi ro khi kê khai quá thấp hoặc quá cao
Bảo hiểm dưới giá trị
Bảo hiểm dưới giá trị xảy ra khi số tiền bảo hiểm thấp hơn giá trị bảo hiểm của tài sản theo cơ sở định giá trong hợp đồng. Đây không chỉ là vấn đề giới hạn số tiền được nhận khi tổn thất toàn bộ.
Một số hợp đồng có thể áp dụng nguyên tắc bồi thường theo tỷ lệ khi xảy ra tổn thất bộ phận. Công thức khái quát thường được thể hiện như sau:
Tỷ lệ bảo hiểm = số tiền bảo hiểm ÷ giá trị bảo hiểm thực tế tại thời điểm xác định tổn thất
Nếu điều khoản bảo hiểm dưới giá trị được áp dụng, số tiền bồi thường có thể được điều chỉnh theo tỷ lệ này trước khi trừ mức miễn thường và áp dụng các giới hạn khác. Tuy nhiên, cách tính cụ thể phải theo hợp đồng; không phải mọi sản phẩm đều sử dụng cùng một công thức.
Kê khai thấp để giảm phí vì vậy có thể khiến người mua phải tự gánh một phần thiệt hại lớn hơn dự kiến.
Kê khai quá cao
Số tiền bảo hiểm cao hơn giá trị tài sản không đồng nghĩa với việc người mua sẽ được nhận toàn bộ hạn mức. Bảo hiểm tài sản nhìn chung nhằm bù đắp thiệt hại thuộc phạm vi bảo hiểm, không tạo ra khoản lợi vượt quá tổn thất thực tế.
Kê khai quá cao có thể dẫn đến:
- Đóng phí cho phần giá trị không cần thiết.
- Phát sinh tranh luận về cơ sở định giá khi bồi thường.
- Nhầm tưởng hạn mức ghi trên hợp đồng là khoản thanh toán cố định.
- Khó chứng minh giá trị nếu tài sản không có chứng từ phù hợp.
Ngoại lệ có thể tồn tại nếu hợp đồng sử dụng giá trị thỏa thuận hoặc cơ chế đặc biệt khác. Khi đó, phải đọc đúng điều khoản thay vì áp dụng nguyên tắc chung.
Không cập nhật khi giá trị tài sản thay đổi
Ngay cả khi số tiền bảo hiểm ban đầu phù hợp, ngôi nhà có thể được cải tạo, mở rộng hoặc bổ sung nội thất trong thời hạn bảo hiểm. Nếu giá trị tăng đáng kể mà hợp đồng không được điều chỉnh, rủi ro bảo hiểm dưới giá trị có thể xuất hiện.
Người mua nên rà soát lại khi sửa chữa lớn, thay đổi công năng, mua thêm tài sản giá trị cao hoặc gia hạn hợp đồng. Việc điều chỉnh cần được doanh nghiệp bảo hiểm xác nhận và thể hiện bằng phụ lục hoặc tài liệu hợp lệ.
Hồ sơ nên dùng để xác định giá trị bảo hiểm
Tùy loại nhà và yêu cầu của doanh nghiệp bảo hiểm, bộ tài liệu tham khảo có thể gồm:
- Giấy tờ thể hiện quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp.
- Hồ sơ thiết kế, bản vẽ và thông tin diện tích xây dựng.
- Dự toán, quyết toán hoặc hợp đồng thi công.
- Hóa đơn vật liệu, thiết bị và nội thất.
- Danh mục tài sản kèm thông tin nhận diện.
- Ảnh hoặc video thể hiện hiện trạng tài sản.
- Chứng thư thẩm định giá nếu hợp đồng yêu cầu hoặc chấp nhận.
- Hồ sơ cải tạo, nâng cấp hoặc lắp đặt thêm thiết bị.
Không phải mọi chứng từ đều bắt buộc trong mọi trường hợp. Điều quan trọng là sử dụng tài liệu đáng tin cậy và được hợp đồng, doanh nghiệp bảo hiểm hoặc đơn vị thẩm định chấp nhận.
Nếu không còn hóa đơn của tài sản cũ, người mua nên hỏi trước loại chứng cứ thay thế có thể sử dụng. Không nên tự suy đoán rằng ảnh chụp hoặc lời kê khai sẽ luôn đủ để giải quyết bồi thường.
Những điều cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng
Trước khi xác nhận số tiền bảo hiểm nhà ở, nên kiểm tra các câu hỏi sau:
- Đất có nằm trong đối tượng bảo hiểm hay chỉ có công trình trên đất?
- Thiết bị gắn cố định được tính vào công trình hay tài sản bên trong?
- Cơ sở định giá là chi phí thay thế, giá trị thực tế, giá trị thỏa thuận hay phương pháp khác?
- Hợp đồng có áp dụng điều khoản bảo hiểm dưới giá trị không?
- Tài sản nào có hạn mức phụ hoặc phải kê khai riêng?
- Chi phí tháo dỡ, dọn dẹp, thiết kế và xây dựng lại có được bảo hiểm không?
- Mức miễn thường được áp dụng cho mỗi sự kiện hay theo cách khác?
- Những rủi ro nào bị loại trừ hoặc chỉ được bảo hiểm khi mua thêm?
- Hồ sơ nào cần cung cấp khi yêu cầu bồi thường?
- Có phải thông báo khi cải tạo nhà hoặc tăng giá trị tài sản không?
Tóm lại, cách tính số tiền bảo hiểm nhà ở nên bắt đầu từ tài sản thực sự được bảo hiểm, không phải từ giá đất hoặc giá bán toàn bộ bất động sản. Phần công trình cần dựa trên chi phí xây dựng lại theo phương pháp hợp đồng chấp nhận; tài sản bên trong cần được lập danh mục và định giá riêng. Việc dùng chứng từ, rà soát hạn mức bảo hiểm tài sản và làm rõ điều khoản bảo hiểm dưới giá trị sẽ giúp giảm nguy cơ thiếu bảo vệ hoặc đóng phí cho giá trị kê khai không phù hợp.
